Функции и обязанности УК

Управляющая компания — это коммерческая структура (ООО или ИП), обслуживающая многоквартирные дома и взаимодействующая с его жителями по вопросам ЖКХ. Разберем, что входит и не входит в обязанности управляющей компании, какая ответственность предусмотрена за нарушение обязательств.

Регулирование обязанностей управляющей компании
Функции УК
Основные обязанности управляющей компании (таблица)
Права управляющей компании
Какие обязанности управляющей компании чаще всего нарушаются
Ответственность за неисполнение обязанностей
Что не входит в обязанности управляющей компании

Число объектов, которыми может управлять организация, не ограничено. Это может быть один дом, несколько многоквартирных домов или даже целый жилой квартал, насчитывающий несколько сотен зданий. И в каждом из этих случаев у УК есть свои обязанности.

Обязанности управляющей компании: законодательное регулирование

Обязанности управляющей компании утверждены на законодательном уровне. Главный нормативный акт, который регулирует деятельность управляющих организаций — Жилищный кодекс. В нем наиболее полно прописаны нюансы взаимодействия управляющей компании и собственников помещений в МКД.

Кроме этого, УК осуществляют деятельность, на основании перечня документов, которые соответствуют требованиям Госстандарта и другим НПА.

Любая управляющая компания должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Вот главные из них:

Статьи 154-157, 161-165 Жилищного кодекса РФ;
Статьи 209-217, 288-293, 683-688 Гражданского кодекса РФ;
Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Кроме перечисленных актов управляющая организация обязана руководствоваться в своей деятельности положениями договора управления МКД. Его утверждают на общем собрании собственники. По итогам собрания составляют протокол. Его указывают в договоре управления, а также перечисляют, кто участвовал в собрании, когда подписали договор от имени собственников, в течение какого срока документ действителен. Этот срок устанавливают по обоюдному согласию УО и собственников. Как правило, договор управления действует 3 года, но этот срок может быть в пределах от одного до трех лет.

Объект договора – это работы по управлению домом и проведению текущего ремонта общего имущества. Перечень услуг предлагает управленец, а жители согласовывают. Документ не должен противоречить жилищному законодательству. Его разрабатывают таким образом, чтобы выгода была очевидной и для управляющей организации, и для собственников помещений. В договоре перечисляют все услуги и работы, которые обязуется исполнять УК в процессе управления домом.

Все перечисленные работы компания должна исполнять в срок и в полном объеме. В противном случае собственники имеют право досрочно расторгнуть договор, управляющую организацию могут оштрафовать или приостановить ее деятельность минимум а 90 дней, если жители обратятся в жилищную инспекцию или прокуратуру.

Особенно внимательно УО должна отнестись к исполнению работ по текущему ремонту, чтобы не допустить крупных аварий, из-за которых могут пострадать люди или будет нанесен ущерб общему имуществу.

Управляющая организация должна прилагать максимум усилий, чтобы обслуживание домов стало качественным и не вызывало претензий у собственников.

Все обязанности УК четко прописывают в договоре управления, чтобы в дальнейшем свести к минимуму конфликты и недопонимания со стороны собственников, а также контролирующих органов. Какие именно обязанности УО должна включить в условия договора управления МКД,

Функции управляющих организаций

Каждая управляющая организация выполняет следующие функции:

Начисляет плату за жилищно-коммунальные услуги, которые она оказывает, а именно содержание и текущий ремонт многоквартирного дома
Принимает платежи за ЖКУ, ведет их учет, работает с неплательщиками
Следит за качеством услуг, предоставляемых собственникам в МКД, даже если эти услуги предоставляет не она, а ресурсоснабжающие организации (РСО)
Занимается распределением денежных потоков, находящихся на ее балансе
Организует текущий ремонт, а также другие работы по обслуживанию общедомового хозяйства, утверждает смету расходов, подбирает подрядчиков, заключает с ними договор
Создает для собственников и пользователей помещений благоприятные, безопасные условия проживания
Взаимодействует с жителями, отвечает на обращения, письма, претензии

УК обязана вести деятельность и выполнять перечисленные функции открыто, схема управления МКД должна быть прозрачной. Любое заинтересованное лицо или организация, ведомство должны иметь свободный доступ к информации о деятельности по управлению МКД. Именно поэтому государство разработало и запустило в 2016 году информационную платформу ГИС ЖКХ. С июля 2016 года у управляющих организаций ЖКХ появилась новая обязанность – вносить сведения в ГИС ЖКХ.

Невнесение сведений, неполное раскрытие информации или внесение недостоверных данных карается административной ответственностью в виде штрафов по КоАП РФ. Управляющие организации обязаны вносить сведения о многоквартирных домах, находящихся в управлении, а также о платежных документах потребителей. Иначе, при отсутствии этой информации, жители имеют право не оплачивать услуги УО.

Теперь подробно рассмотрим все обязанности УК. Смотрите сводную таблицу.

Основные обязанности управляющей компании

Вид деятельности по управлению МКД	Основные обязанности управляющей компании	Комментарий
Обслуживание МКД	Основные обязанности УК по обслуживанию придомовой территории: Следить за порядком на тротуарах, газоне, детской и спортивной площадке, убирать мусор, окурки и т.д. Очищать и промывать урны Убирать листву, подметать асфальт Подстригать газон, кронировать кустарники и деревья Следить за состоянием малых архитектурных форм, детского и спортивного инвентаря В зимний период проводить антигололедные мероприятия, посыпать наледь реагентами, песком Убирать снежные наносы, расчищать сугробы Убирать сосульки с крыши и отмостки Прочищать ливневые стоки, канавы Следить за состоянием канализационных колодцев, крышек, бордюров и других элементов на придомовой территории. Кроме этого, в обязанности УК по обслуживанию здания входит уборка подъездов и других помещений, подготовка дома к эксплуатации в зимний период, в летний период. В договоре управления собственники могут утвердить дополнительные работы, не входящие в Минимальный перечень услуг по содержанию общего имущества.	Все обязанности управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома прописывают в договоре управления. Например, управляющая организация обязана обслуживать земельный участок, находящийся под зданием МКД. Если она не справляется с этими обязанностями, жители имеют право написать жалобу в орган ГЖН. Если участок под МКД не сформирован, не входит в состав общего имущества собственников, управленец не обязан заниматься его обслуживанием. Узнать точные границы участка можно в межевом плане, кадастровом паспорте или запросить сведения в Росреестре. Такие данные может проверить любой житель дома. Если участок размежеван и зарегистрирован, документы об этом должны быть в УК. Копию документации нужно предоставить по запросу любому гражданину или организации.
Содержание МКД	Работы по содержанию МКД включают: Работы, направленные на поддержание архитектурного облика здания: штукатурка и покраска фасада, облицовка, частичный ремонт крыши, фундамента и т.д. Работы, поддерживающие безопасность помещений в МКД Осмотр общего имущества в рамках подготовки к отопительному сезону Подготовка дома к эксплуатации в весенне-летний сезон Устранение местных аварийных ситуаций на коммуникациях внутри здания: течи, пробоины, разгерметизация и т.д. Отслеживание состояния коммунальных сетей в здании, подвале, на крыше, а также в помещениях собственников Противопожарные мероприятия: подготовка к проверке Госпожарнадзора, техническое обслуживание ВДГО, дымоходов и вентканалов, проверка состояния пожарной сигнализации и другое Отслеживание состояния ОДПУ, точность показаний, межповерочный интервал Мероприятия по энергоэффективности и экономии ресурсов. Обычно такие мероприятия внедряют местные органы власти, а УК следуют их указаниям. Особые условия эксплуатации и содержания должны быть предусмотрены в аварийном и ветхом жилье. Такие здания участвуют в государственной программе переселения. Однако до момента сноса здания и расселения последнего жителя УК обязана делать все, чтобы поддерживать безопасность проживания в таком доме.	Любая управляющая компания обязана поддерживать общее имущество и коммуникации в МКД в рабочем состоянии. От этого зависит качество предоставляемых коммунальных услуг. Ремонтные работы, проводимые в многоквартирных зданиях, бывают текущие и капитальные. Текущий ремонт (мероприятия, направленные на поддержание функций существующего элемента, без его замены) выполняет только УК. Капитальный ремонт (глобальный ремонт или замена всего конструктивного элемента: кровли, фасада, лифтов, коммуникаций, цоколя, фундамента) выделен в отдельную коммунальную услугу и его выполняют нанятые подрядные организации, при участии Фонда капитального ремонта МКД. Собственники должны внимательно ознакомиться с договором управления, заключаемым с УО. Если в нем нет детализации мероприятий по текущему ремонту, управляющая организация может не выполнить часть работ, а собственники не смогут это отследить.
Технический надзор в МКД	Технический контроль в здании состоит из перечня обязательных работ, которые предусмотрены жилищным законодательством. УК обязана: Организовывать работы по техническому обслуживанию внутренних систем здания: газового оборудования, лифтов, противопожарного оборудования и т.д. Подготавливать сметную документацию на ремонт и содержание МКД Принимать и брать в работу заявления, жалобы, предложения жителей, своевременно реагировать на них Вести учет количества и качества предоставляемых услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов Вести техническую документацию, следить за ее состоянием, вовремя вносить необходимые правки, изменения, регистрировать их в государственных структурах.	Отдел в организации, который занимается техническим контролем деятельности УК, имеет разное название. Это может быть технический отдел, отдел технадзора и другие. Ответственным лицом за эту часть деятельности УК назначают главного инженера или замруководителя по производственной части. Штатным расписанием УК предусмотрены следующие специалисты из этой области: Диспетчер АДС принимает заявки от жителей и передает их в структурные подразделения, а также принимает решение об экстренном реагировании на жалобу Слесарь выполняет ремонт и обслуживание коммуникаций горячего и холодного водоснабжения, а также на сетях отопления. Он устраняет срочные аварии, от крупных, до незначительных, а также следит за состоянием коммуникаций в целом Электрик обеспечивает бесперебойную подачу электричества, устраняет аварии на линиях электропитания, не допускает обесточивания МКД из-за короткого замыкания и других аварий Дворник обслуживает придомовую территорию, поддерживает санитарно-гигиеническое состояние земельного участка, убирает мусор, следит за состоянием инвентаря, передает информацию в УО В некоторых УО может быть плотник, кровельщик, каменщик. Все зависит от запроса жителей, условий договора управления и штатного расписания.
Перерасчет	Перерасчет за отопление	В течение всего отопительного периода температура воздуха в квартирах должна быть не менее 18 °C. В ночные часы допустимо уменьшение максимум на 3°C. Отопление в квартирах должно быть бесперебойным. Но если произошла авария и отопление отключили, в сумме оно не должно отсутствовать 24 ч в течение месяца и 16 ч подряд. Это при условии, что за окном не менее +12 °C. Если температура воздуха на улице ниже +12°C, временно отключать отопление можно на 8 ч. При температуре ниже 8°C срок отключения тепла не может превышать 4 ч подряд. При перебоях в подаче тепла сделайте перерасчет платы за теплоснабжение по следующей схеме: за каждое снижение температуры в помещении на 1°C и за каждый час отсутствия отопления уменьшайте плату на 0,15% от общей стоимости.
	Перерасчет за ГВС и ХВС	Предоставляемая потребителям горячая вода, в соответствии с санитарными требованиями, должна быть не холоднее 60°C. Планово отключать горячую воду можно не дольше, чем на 14 дн. Заранее предупредите собственников. Если это аварийное отключение, ГВС должно быть восстановлено спустя 24 ч. Если эти показатели нарушены, пересчитайте потребителям плату за горячую воду. За каждый час отсутствия воды сверх установленного законом времени, пересчитайте плату в сторону уменьшения на 0,15%. Если горячая вода в кранах собственников холоднее 60°C, уменьшите плату на 0,1% за каждые 3°C уменьшения температуры. Холодная питьевая вода должна поступать в помещение собственника всегда, бесперебойно. В случае аварии можно отключать ее не дольше, чем на 8 ч в месяц и на 4 ч подряд. Если эти показатели превышены, также сделайте перерасчет. Если вода в кране с примесями, имеет запах, цвет, непригодна для питья и приготовления пищи, плату за такую воду не взимают до тех пор, пока не устранят нарушения.
	Перерасчет за обслуживание помещений в МКД	К данному типу услуг относят работы по содержанию общего имущества. Их выполняет непосредственно УК. В обязанности УО входит поддерживать порядок и санитарно-гигиенические условия на придомовой территории и внутри МКД, а также поддерживать работоспособность коммуникаций и обслуживать конструктивные элементы здания. Если собственники доказали, что УО не предоставляет какую-либо из услуг или оказывает ее недобросовестно, они имеют право на перерасчет. Исключите из платы за содержание и ремонт стоимость не предоставленной услуги.
	Перерасчет за электроснабжение	Закон разрешает в случае аварии отключать электропитание в жилом помещении на срок до 2 часов, если есть два вспомогательных источника электричества. Если же есть только один источник и он отключен, то отсутствовать электричество в квартире может не дольше 24 ч. За каждый час отключения сверх допустимого времени из счета за электроэнергию вычитают 0,15%. Это делают в случае, если ИПУ электричества расположен в коридоре, а не в квартире. Если происходят перепады напряжения в сети, плату уменьшают на 0,1% за каждый час перебоев.
	Перерасчет за газ	По закону перебои в поставке газа в квартиру могут составлять не больше 4 часов в месяц. За каждый последующий час делают перерасчет в сторону уменьшения платы. Потребителю снижают плату на 0,15 % в час. Если в газопроводе снизилось давление, это также берут во внимание при начислении платы. Если давление упало больше, чем на 25%, за каждый час такого снижения из платы вычитают 0,15 %
Финансовое обеспечение	Еще одна важная область ответственности управляющей компании – ее финансово-экономическая деятельность. УК обязана выполнять перечень мероприятий, которые направлены на улучшение финансовой, налоговой, бухгалтерской деятельности. Управленцы обязаны: Изучать результаты своей финансовой деятельности, принимать важные решения по ее усовершенствованию Разрабатывать тарифы на содержание и ремонт МКД, подготавливать экономическое обоснование Воздействовать на должников, проводить работу по взысканию неуплаты и по профилактике Принимать к сведению запросы жителей на перерасчет, неточности в начислении Вовремя и в полном объеме перечислять средства в ресурсоснабжающие компании Привлекать инвесторов и спонсоров для выполнения ремонта В полном размере и в срок оплачивать труд персонала и подрядных организаций Начислять плату за коммунальные услуги потребителям.	Такие функции выполняют специалисты финансово-экономического отдела УК, бухгалтеры, экономисты, финансисты. А также эти обязанности могут поделить между собой несколько отделов схожих направлений. Таким отделом руководит главный бухгалтер или финансовый директор. В отделе обычно предусмотрены следующие должностные лица: Бухгалтер – лицо, которое ведет бухгалтерский учет, заполняет документы, формирует отчеты, он же сдает документы и отчеты в налоговую службу Экономист – рассчитывает объемы потребляемых ресурсов, определяет стоимость услуг, которые компания предоставляет населению Могут быть и другие сотрудники, занятые в данной сфере Объем функций в данном подразделении достаточно широкий. Все они имеют важное значение для деятельности УК. Чем более точно организация ведет подсчеты, тем больше ее прибыль и лояльность у потребителей.

Права управляющей компании многоквартирного дома

Кроме обязанностей и функций, каждая УК имеет набор прав. Их прописывают в договоре управления, а также они предоставлены действующими законодательными актами в сфере ЖКХ.

УК имеет право:

Проводить работу с должниками и истребовать уплаты долга за коммунальные услуги всеми разрешенными законом способами
Направлять накопленные на счетах денежные средства на текущий ремонт, любые другие работы по обслуживанию МКД
Ставить в известность контролирующие органы о нарушениях со стороны собственников: незаконная перепланировка, несанкционированное подключение к коммунальным сетям и т.д.
Проверять индивидуальные счетчики на наличие пломбы, поломок, достоверности показаний
Выполнять перерасчет платы за ЖКУ на основании предоставленных собственниками сведений
Приостанавливать или ограничивать поставку ресурсов за долги ЖКХ
Договариваться с собственниками о взаимовыгодных условиях управления, искать компромисс
Требовать от собственников или других организаций компенсировать причиненный ущерб
Использовать придомовую территорию в рамках законодательства РФ
Использовать общедомовые помещения в МКД по прямому назначению или по своему усмотрению, если это соответствует требованиям законодательства

Какие обязанности управляющей компании чаще всего нарушаются

Управляющие компании, как и другие структуры, совершают ошибки, нарушают обязанности по управлению МКД. Это неизбежная составляющая любой деятельности. Разберем далее наиболее частые нарушения:

Не соблюдают требования пожарной безопасности;
Не передают вовремя или вовсе не передают в надзорные структуры или вновь избранной УО техническую документацию на дом;
Предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества;
Нарушают условия содержания общего имущества в МКД;
Нарушают требования технической эксплуатации здания и коммуникаций;
Не раскрывают или не полностью раскрывают информацию в рамках Федерального закона №263-ФЗ;
Нарушают санитарные и гигиенические нормы в содержании общедомовой собственности;
Причиняют ущерб имуществу собственников в части залития помещений из-за неподобающего обслуживания коммуникаций;
Причиняют физический ущерб собственникам из-за неподобающего содержания придомовой территории в зимний период;
Прочие нарушения лицензионных требований.

Все эти нарушения караются привлечением к административной ответственности в виде штрафа. Размер наказания зависит от степени нарушения и его последствий.

Ответственность за неисполнение обязанностей управляющей компанией

Управляющая компания выполняет функции и несет ответственность, согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354. В этом нормативно-правовом акте прописаны меры воздействия на УК, нарушающих возложенные на них обязанности:

Если УО не содержит должным образом общедомовое имущество, ей грозит штраф в размере 50 тыс. руб.;
Если она не соблюдает правила предоставления коммунальных ресурсов, ее оштрафуют на 10 тыс. руб.;
За бездействие уполномоченных лиц или за действия, причиняющие ущерб общедомовому имуществу, могут привлечь к ответственности по ст. 44 Гражданского кодекса РФ. Также УО должна будет возместить собственникам причиненный ущерб;
За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрен штраф на сумму до 200 тыс. руб.

Чтобы не допустить подобных пресечений, руководители организации, а также все сотрудники должны изучить перечень обязанностей УК и не допускать их нарушения.

Что не входит в обязанности управляющей компании

Чтобы не исполнять лишние функции и не стать участником нежелательного конфликта, управляющие организации должны четко знать, что не входит в их обязанности. Это также поможет защитить бюджет УК от дополнительных трат, так как часто жители требуют выполнить работы, которые входят в сферу компетенции управленца. Нередко подобные ситуации становятся причиной судебных тяжб и решить спор, защититься в суде можно только с помощью положений договора управления МКД.

Вот основные работы, вы не обязаны делать, даже если этого требуют жители или муниципалитет:

Покупать радиаторы в помещения собственников. Тепловые сети, проходящие в помещении собственника, бывают общедомовыми и личными. Батареи, которые можно перекрыть с помощью крана и отсоединить, при этом система отопления по всему стояку не пострадает, считают частной собственностью. УК не обязана их менять. Если кранов нет и из-за отсоединения радиатора нарушится циркуляция тепла в доме, такие батареи вместе со стояком являются общедомовой собственностью. В таком случае замените радиаторы в случае поломки или протечки.
Вырубать деревья, кустарники, растущие на территории, не являющейся общедомовой. В таком случае возможны два варианта. Если муниципальную землю передали в пользование собственникам для устройства огородов, они обязаны следить за зелеными насаждениями сами. УК не вмешивается в эти дела. Если участок муниципальный и никому не передан в пользование, УК должна обратиться в управление городским хозяйством и потребовать спилить опасные деревья, ветки.
Вывозить мусор на территории МКД. Этим занимается региональный оператор по обращению с ТКО. Управляющая компания должна опорожнять урны на придомовой территории, убирать мусор. Но вывозом занимается специально нанятая городом организация.
Проводить внеплановые срочные работы в МКД. Если жители срочно требуют выполнить работы, не предусмотренные договором управления, не являющиеся аварийными, УК не обязана их выполнять. На любые работы заложен бюджет, они прописаны в годовой смете, за дополнительные работы собственники должны проголосовать на ОСС.
Ремонтировать домофоны. Обслуживают, ремонтируют, заменяют домофоны и связанные с этим оборудование специальные организации. Их нанимают собственники и платят им за обслуживание отдельно. За эти функции собственники перечисляют средства каждый месяц. Управляющая компания не должна ремонтировать и обслуживать домофон. Но все же, если в договоре управления прописаны особые условия, и УК взяла на себя обязательства следить за состоянием домофона, она обязана их исполнять.
Травить клещей и других насекомых на придомовой территории. Такие услуги предоставляет специальная организация, либо служба Роспотребнадзора. На такие работы должна быть специальная лицензия. Управляющие компании не занимаются дезинсекцией.
Решать проблемы по освещению двора или прилегающих к дому улиц. В подобных случаях управляющая компания должна поднять акт балансовой принадлежности линии электропередач и обратиться к энергетической компании, на балансе у которой находится неработающий участок ЛЭП. В некоторых случаях проблему решает местная администрация.
Устанавливать видеокамеры во дворе и подъезде. Такая услуга не входит в перечень обязательных работ по содержанию МКД. Собственники могут решить на ОСС установить видеонаблюдение, но только за свой счет. Установкой будет, при этом, заниматься нанятая подрядная организация. Управляющая компания может только помочь выбрать подрядчика и предоставить ему доступ к общему имуществу.
Обслуживать пожарное оборудование. Управляющая компания не обязана обслуживать пожарную сигнализацию, менять испорченный пожарный инвентарь, закупать пожарные шкафы. Это не входит в компетенцию УК. Проверкой пожарного оборудования, гидрантов, насосов, сигнализации, рукавов занимаются специальные организации, имеющие соответствующее разрешение.
Украшать двор и подъезд к празднику. Нередко собственники требуют от УК закупить атрибуты к празднику, привезти и нарядить елку, повесить гирлянды, украсить подъезд, в некоторых случаях, провести праздничные мероприятия для детей и других жителей, устроить хоровод. Все это не входит в обязанности управленцев. Однако УК не стоит принимать подобные просьбы категорично. Жители таким образом пытаются наладить более теплые взаимоотношения с управляющей компанией. Модно посодействовать им в решении таких запросов, чтобы повысить уровень доверия.

Источник: law.ru